Wynajmujesz komuś mieszkanie – na co zwracać uwagę

Poradniki11 maja 2020, 18:41
 fot. pixabay.com

Jeśli posiadamy dodatkowe mieszkanie możemy je wykorzystać jako inwestycję lub wsparcie dla naszego domowego budżetu. Jest wiele osób, które poszukują lokali mieszkalnych do wynajęcia. Możemy na tym zarobić. Jednak nim zdecydujemy o wynajmowaniu naszego mieszkania warto się do tego dobrze przygotować.

Przygotowanie mieszkania do wynajęcia

Decydując się na długoterminowy wynajem naszego mieszkania obcym osobom w pierwszej kolejności zdecyduj czy pozostawisz w lokalu meble czy nie. Umeblowane mieszkania – praktycznie gotowe od razu do wynajęcia szybciej znajdą chętnych. Ich cena również może być nieco wyższa.

Nieumeblowane mieszkania do wynajęcia nieco trudniej znajdują chętnych do najmu i z reguły będą tańsze niż te w pełni umeblowane.  Jeśli pozostawiasz w mieszkaniu do wynajęcia meble, sprzęt RTV, AGD – sporządź protokół, który będzie zawierał wykaz sprzętu oraz jego stan techniczny.

Wykonaj również ich zdjęcia jeszcze przed wynajęciem lokalu mieszkalnego. W razie powstania zniszczeń najemca mieszkania nie będzie mógł wyprzeć się powstałych z jego winy uszkodzeń.

Do protokołu zdawczo-odbiorczego wynajmowanego mieszkania wprowadź nawet tak szczegółowe informacje, jak:

  • stan płytek w łazience,
  • prawidłowe otwieranie wszystkich okien,
  • stan gniazdek, listew przypodłogowych, karniszy, itp.,
  • sprawne funkcjonowanie wszystkich urządzeń (nawet w przypadku światła w lodówce czy piekarniku),
  • stan frontów meblowych, zawiasów i klamek.

Jak znaleźć najemcę mieszkania?

Szukanie najemcy na długoterminowy wynajem mieszkania może odbywać się dwutorowo. Można robić to samodzielnie lub zlecić agencji pośrednictwa nieruchomości. Możemy również poinformować rodzinę i znajomych, że będziemy chcieli wynająć mieszkanie.

Jeśli zdecydujesz się na samodzielne poszukiwanie najemcy mieszkania warto zainteresować się portalami internetowymi z ogłoszeniami (poszukujący mieszkania do wynajęcia z pewnością je przeglądają), skorzystanie z działu ogłoszeń w lokalnych gazetach czy portalach internetowych lub zamieszczenie ogłoszenia o wynajmie mieszkania na lokalnej grupie na facebooku. Musimy się liczyć z tym, że ogłoszenia w portalach internetowych mogą być płatne.

Samodzielne poszukiwanie najemcy mieszkania do wynajęcia wiążę się również z tym, że będziemy musieli poświęcić swój czas na udostępnienie lokalu do obejrzenia osobom zainteresowanym najmem.

Jeśli zlecimy wynajem naszego mieszkania agencji pośrednictwa nieruchomości możemy od razu otrzymać listę chętnych do skorzystania z naszej oferty. Ponadto to na agencji spoczywa już obowiązek znalezienia odpowiadającego nam najemcy mieszkania. Pośrednik będzie prezentował nasze mieszkanie zainteresowanym oraz ustalał w naszym imieniu warunki wynajmu lokalu mieszkalnego. Oszczędzamy więc w ten sposób nasz czas.

Musimy jednak liczyć się z tym, że agencja pobierze od nas prowizję za podpisanie umowy najmu.

Umowa najmu mieszkania

Najważniejszym dokumentem, który musisz posiadać przy wynajmie mieszkania jest oczywiście umowa najmu lokalu mieszkalnego. Możesz jej wzory znaleźć w internecie na wielu profesjonalnych stronach związanych z obrotem nieruchomościami. Warto jednak dobrze zapoznać się z jej konstrukcją. Na pewno musi zostać sporządzona w dwóch, jednobrzmiących egzemplarzach. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości czy umowa najmu mieszkania dobrze zabezpiecza interesy właściciela, warto ją skonsultować z prawnikiem. Unikniemy później przykrych niespodzianek.

W umowie wynajmu mieszkania trzeba określić dokładnie przedmiot najmu, metraż, oznaczyć właściciela wynajmowanego mieszkania i najemcę (koniecznie wprowadzić dane personalne, adres zameldowania/zamieszkania, numer PESEL). Zapisać kwoty najmu, zaliczki, kaucji oraz ustalić termin i sposób zapłaty. Dodatkowo do umowy załącz protokół znajdującego się w mieszkaniu sprzętu i jego stanu technicznego. Najemca oprócz umowy powinien również podpisać protokół znajdującego się w mieszkaniu do wynajęcia sprzętu (meble, urządzenia RTV i AGD).

Koniecznie w umowie zawrzyj sposób opłaty za zużyte media – czy właściciel mieszkania będzie rozliczał zużycie prądu, wody, ścieków itp. czy najemca będzie zobowiązany samodzielnie dokonywać opłat. W tej drugiej sytuacji zawsze żądaj przesłania potwierdzenia zapłaty za media. Określ również w umowie za jakie ewentualne szkody, awarie czy zużycie elementów mieszkania ponosić będzie odpowiedzialność właściciel, a za jakie najemca.

  • Zasada jest taka, że koszty zużycia związane z użytkowaniem mieszkania (np. wymiana żarówek, naprawa spłuczki, cieknącego kranu) powinna być obowiązkiem najemcy mieszkania i dokonana na jego koszt.
     
  • Trzymajmy się reguły, że wynajmujący (właściciel) odpowiada za wszystko, co do mieszkania dochodzi, a najemca za resztę, która się w wynajętym mieszkaniu znajduje.

Nie odstępuj od wpłaty przez najemcę mieszkania kaucji zwrotnej. W przypadku gdy nierzetelny lokator nie będzie płacił regularnie czynszu, ulotni się z wynajmowanego mieszkania czy poczyni w mieszkaniu szkody, będziesz miał odpowiednią kwotę na pokrycie strat. Pamiętaj jednak, że wysokość kaucji nie może przekroczyć 12-krotności wysokości czynszu.

Z reguły właściciele mieszkań pobierają kaucję w wysokość jednego, dwóch bądź trzech czynszów. Musisz jednak mieć na uwadze, że z chwilą zakończenia umowy najmu i wyprowadzki lokatora z wynajmowanego mieszkania trzeba będzie kaucję zwrócić najemcy.

Jaki masz czas na zwrot kaucji jeśli najem mieszkania przebiegał bezproblemowo? Z reguły maksymalnie 30 dni.

W umowie zawrzyj też te sytuacje (np. brak zapłaty czynszu w terminie), których wystąpienie skutkować będzie natychmiastowym rozwiązaniem umowy najmu mieszkania z winy najemcy.

Nie zapominajmy, że umowa musi zostać własnoręcznie podpisana przez obie strony.

Umowa najmu okazjonalnego

Coraz więcej właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem, z obawy przed nierzetelnymi najemcami, chce podpisywać umowy najmu okazjonalnego. Co to oznacza?

Taka umowa jest zawierana przed notariuszem na czas określony i musi zostać zgłoszona do odpowiedniego Urzędu Skarbowego. W umowie najmu mieszkania przyszły najemca podaje adres lokalu do którego może się wyprowadzić w razie eksmisji z wynajmowanego mieszkania. Ważne jest aby była również zgoda na piśmie właściciela „awaryjnego” lokalu mieszkalnego.

Co daje właścicielowi mieszkania umowa najmu okazjonalnego? 

Przede wszystkim w sytuacji gdy najemca mieszkania odmawia płacenia czynszu i nie chce się wyprowadzić, mimo rozwiązania umowy najmu przez właściciela lokalu, ten może w sądzie uzyskać szybko klauzulę wykonalności egzekucji i skierować sprawę do komornika sądowego. Tu już nie ma przeszkód przed usunięciem z mieszkania nierzetelnego lokatora, który wskazał przecież w umowie najmu lokal zastępczy.

Przy tej formie umowy również możemy zażądać wpłacenia kaucji, jednak w wysokości maksymalnie 6-krotnej wysokości czynszu.

Weryfikacja najemcy wynajmowanego mieszkania

Przed wynajęciem mieszkania konkretnej osobie warto się o niej dowiedzieć czegoś więcej. Gdzie pracuje i czy ma stałe zatrudnienie? Dlaczego wynajmuje mieszkanie? Jaki jest jej status materialny? Czy nie znajduje się na listach dłużników? Łatwo sprawdzić również w internecie czy nie ma o takiej osobie negatywnych opinii. Bardzo często poprzedni właściciele mieszkań dzielą się w sieci opiniami o nierzetelnych lokatorach.

Nie krępuj się zadawać pytań potencjalnemu lokatorowi Twojego mieszkania. To przecież leży w  Twoim interesie abyś nie miał problemów np. z regularną płatnością za wynajem mieszkania.

Podatki za wynajem mieszkania

Wielu właścicieli mieszkań przeznaczonych do wynajęcia nie zgłasza dochodu z najmu do opodatkowania w Urzędzie Skarbowym. Warto jednak to zrobić ponieważ będziemy wówczas zabezpieczeni jeśli zetkniemy się z nierzetelnym lokatorem. Nie będzie nas szantażował sugestiami, że zgłosi to do organu podatkowego.

Dodatkowo jest to nasz obowiązek i taką umowę najmu musimy zgłosić, w ciągu 14 dni od jej podpisania, do opodatkowania we właściwym Urzędzie Skarbowym. Do przychodu nie wlicza się opłat takich jak: czynsz w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament, opłaty za media, jeżeli z umowy wynika, że zobowiązanym do ich ponoszenia jest najemca. Przychód jest opodatkowany albo na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej (18 i 32 procent), albo w formie ryczałtu (8,5 procent) od przychodów ewidencjonowanych.

Ustalamy warunki najmu – bez palenia, zwierząt, dzieci

To Ty wynajmujesz swoje mieszkanie innym osobom. Masz więc prawo określić własne warunki komu i na jakich zasadach wydzierżawiasz swój lokal mieszkalny. Nie lubisz zapachu papierosów – zaznacz to w rozmowie lub nawet zapisz w formie aneksu do umowy, że zakazujesz palenia tytoniu w mieszkaniu.

Masz prawo również w umowie najmu mieszkania określić, że nie wyrażasz zgody na przetrzymywanie w lokalu zwierząt. Obawiasz się zniszczeń spowodowanych przez dzieci? Określ już w ogłoszeniu o wynajmie mieszkania, że lokal udostępnisz osobie samotnej lub parze bez dzieci.

Masz do tego prawo, to Twoje mieszkanie. Lepiej od razu, z góry ustalić warunki na jakich godzisz się wynająć mieszkanie obcym osobom niż później zmagać się z niechcianymi problemami.

Pamiętaj również aby w umowie najmu zawrzeć klauzulę iż nie wyrażasz zgody na podnajmowanie lokalu mieszkalnego osobom trzecim. Aby później nie okazało się, że Twoje mieszkanie – bez Twojej wiedzy i zgody – zmieniło lokatorów.

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania i protokół zdawczo-odbiorczy 

Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić z powodu:

  • upływu czasu na jaki została zawarta,
  • wypowiedzenie za porozumieniem stron,
  • wypowiedzenie przez właściciela wynajmowanego mieszkania,
  • wypowiedzenie przez najemcę wynajmowanego mieszkania.

Najemca mieszkania ma obowiązek przy rozwiązaniu umowy najmu doprowadzić je do stanu początkowego – czyli wywieźć swoje rzeczy i doprowadzić do odpowiedniego porządku (możesz zażądać odmalowania ścian).

Najlepiej umówić się na spotkanie z najemcą w opróżnionym już z jego rzeczy lokalu, aby sprawdzić jego stan techniczny i stan oddanego w najem z mieszkaniem sprzętu (meble, sprzęt RTV i AGD).

Jeśli nic nie budzi Twojego zaniepokojenia pozostaje już tylko sprawdzić stan płatności za media (prąd, woda, internet) czynsz do zarządcy – jeśli to najemca sam dokonywał płatności.

Pamiętajmy również, że mamy maksymalnie 30 dni na zwrot pobranej od najemcy kaucji za wynajem mieszkania.

Oferty dotyczące wynajmu mieszkań znajdziesz tu:

​​​​​​​​​​​​​​https://wynajmij24.pl/dzialy/nieruchomosci/2714/1

Możliwość zamieszczania bezpłatnych ogłoszeń wynajmu 

W pierwszym, ogólnopolskim portalu wynajmij24.pl masz możliwość zamieszczenia szerokiej oferty dotyczącej swoich usług dotyczących wynajmu. Tu nie ogranicza Ciebie ilość znaków czy zdjęć. Piszesz swoje rozbudowane oferty, przedstawiasz swoje warunki najmu i zalety dotyczące skorzystania z Twojej oferty. Dodajesz tyle zdjęć, ile potrzebujesz. To Twoja oferta i tylko Ty decydujesz jak bardzo rozbudujesz swoje ogłoszenie by zachęcić klientów do skorzystania z niej.

Dzięki założeniu konta w pierwszym, ogólnopolskim portalu wynajmij24.pl masz możliwość, w każdej chwili edycji swojej oferty – możesz coś zmienić w opisie, dodać nowe informacje, zdjęcia itp. Edytujesz swoją ofertę w każdej chwili. Nic Ciebie nie ogranicza w tym zakresie.

Załóż swoje konto w portalu wynajmij24.pl już teraz i zacznij wystawiać swoje oferty.

https://wynajmij24.pl/login/rejestracja

Dodaj swoją ofertę

Nie kupuj rzeczy na zawsze - wynajmij je na tyle czasu ile potrzebujesz za kilka % ich wartości.
Zaloguj się
z ostatnich 3 dni7 dni14 dni30 dni

Inne artykuły z tej kategorii

Dodawaj darmowe ogłoszenia wynajmu i zarabiaj

10 czerwca 2021

Apartament do wynajęcia nad morzem. Jak inwestować "z głową"?

30 marca 2021

Wypożyczalnia garniturów. Jak wypożyczyć garnitur?

15 sierpnia 2020

Wynajmujemy firmę do sprzątania mieszkania

15 sierpnia 2020