Ważne zmiany w najmie prywatnym. Od przyszłego roku tylko ryczałt

11 sierpnia 2021, 10:47
Ważne zmiany w najmie prywatnym. Od przyszłego roku tylko ryczałt fot. pixabay.com

Od przyszłego roku przychody z najmu i dzierżawy osiągane poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny) nie będą mogły być opodatkowane PIT. Jedyną formą opodatkowania tych przychodów będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów.

Taka zmiana znalazła się w projekcie z 26 lipca 2021 r. nowelizacji wielu ustaw podatkowych (w tym ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i ustawy o PIT).

Zmiana ta będzie niekorzystna dla tych najemców, którzy ponoszą wysokie koszty dotyczące przedmiotu najmu. Na przykład remontują czy modernizują wynajmowane mieszkania lub spłacają kredyt zaciągnięty na zakup tego mieszkania. Nie będzie można też uwzględniać odpisów amortyzacyjnych.

Przychody z najmu lub dzierżawy poza działalnością gospodarczą nie będą mogły być opodatkowane podatkiem dochodowym (PIT)

Wskazany projekt nowelizacji przewiduje wprowadzenie jednolitych zasad opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wszyscy podatnicy osiągający przychody z tego tytułu będą stosowali takie same zasady opodatkowania tych przychodów. Przychody te będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt dla przychodów z tego tytułu nie ulega zmianie i będzie wynosił 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Dotychczas podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy były zasady ogólne według skali podatkowej. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych był fakultatywną formą opodatkowania.

Wyżej wskazane zmiany wymagają też wprowadzenia zmian o charakterze dostosowawczym.

Zmieniony zostać ma przepis stanowiący dotychczas, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 9a ust. 6 ustawy PIT). Zmiana polega na wprowadzeniu zasady opodatkowania przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie uchylanego przepisu, przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

W konsekwencji rezygnacji z możliwości opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy, na ogólnych zasadach według skali podatkowej na rzecz opodatkowanie przychodów z tych tytułów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zostanie uchylony przepis dotyczący obowiązku wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy od dochodów z najmu lub dzierżawy (art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o PIT).

Zmianą dostosowawczą wynikającą z propozycja opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ma być zmiana art. 44 ust. 16 ustawy o PIT dotyczącego możliwości niewpłacania zaliczki na podatek dochodowy do kwoty 1000 zł.

Z kolei przepis art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie stanowi obecnie, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przepis ten ma zostać zmieniony i wyglądać będzie od 2022 roku tak: „1a. Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.” Oznaczać to będzie zatem obowiązek opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy poza działalnością gospodarczą wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wyłączenie możliwości opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT skutkować będzie niemożnością odliczania kosztów uzyskania przychodów w tym oczywiście także odpisów amortyzacyjnych. Aktualnie podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) mogą wybrać opodatkowanie podatkiem dochodowym wg skali podatkowej PIT (tzw. zasady ogólne).

Zasady ogólne PIT, to co prawda opodatkowanie wyższymi stawkami (17 i 32%) ale opodatkowany jest dochód a nie przychód. Zatem obecnie istnieje możliwość pomniejszania przychodu przed opodatkowaniem kosztami podatkowymi takimi jak np. koszty kredytu zaciągniętego na nabycie przedmiotu najmu (np. mieszkania), koszty remontu, modernizacji, wyposażenia przedmiotu najmu, a także odpisy amortyzacyjne.

W obecnym stanie prawnym podatnicy, którzy opodatkowują dochody z najmu prywatnego podatkiem dochodowym i mają wysokie koszty uzyskania przychodu mogą w ogóle nie płacić podatku przez pewien czas, bo odliczając koszty od przychodów ich dochód może być zerowy lub nawet ujemny (strata).

Jeżeli omawiana zmiana przepisów wejdzie w życie, to będą zdarzać się przypadki, że mimo faktycznej, ekonomicznej straty z najmu, wynajmujący będzie musiał płacić podatek (ryczałt) od czynszu płaconego przez najemcę.

Dodaj swoją ofertę

Nie kupuj rzeczy na zawsze - wynajmij je na tyle czasu ile potrzebujesz za kilka % ich wartości.
Zaloguj się
z ostatnich 3 dni7 dni14 dni30 dni