Mieszkania na wynajem. Czy to opłacalna inwestycja?

18 maja 2021, 9:46
Mieszkania na wynajem. Czy to opłacalna inwestycja? fot. pixabay.com

Patrząc na ilość budowanych mieszkań w miastach w Polsce przez prywatnych developerów można dojść do wniosku, że mamy boom na rynku mieszkaniowym. Spora część budowanych mieszkań nie jest jednak kupowana w celach zamieszkania, ale przez inwestorów, którzy następnie wynajmują je klientom.

Wszystkie czynniki ekonomiczne wskazują, że nawet przy dużym wzroście mieszkaniowym developerzy nie dadzą rady zaspokoić wszystkich potrzeb na zakup mieszkania – te są nadal bowiem dość kosztowne w zakupie na własność. Stąd nadal jest duże zainteresowanie wynajmem mieszkań. Wiele wskazuje na to, że inwestycja w zakup mieszkania na wynajem będzie dobrym posunięciem biznesowym.

Niemniej jednak musimy pamiętać, iż zakup mieszkania pod wynajem jest inwestycją dużego ryzyka.

Do kosztu zakupu trzeba dodać koszty wykończenia mieszkania i jego późniejszych remontów, jak również nieprzewidzianych wydatków. Aby bezpiecznie wynająć mieszkanie należy się do tego odpowiednio przygotować i ocenić skalę potencjalnych zagrożeń.

Chcesz kupić mieszkanie na wynajem? Przygotuj plan

Podstawą powinno być opracowanie dobrego planu inwestycyjnego - im bardziej szczegółowy tym lepiej. Określmy w nim stan swojego kapitału, który możemy poświęcić na zakup mieszkania. Jeśli zachodzi taka potrzeba, zapoznajmy się z ofertami kredytowymi i wybierzmy opcję najkorzystniejszą dla siebie. Warto pamiętać, że osoby, które nie ukończyły 35 roku życia mogą skorzystać z preferencyjnych odliczeń rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”.

Bardzo ważnym etapem planowania jest także stworzenie symulacji ekonomicznej. Inwestor musi w niej uwzględnić zakładane dochody, ale i koszty remontu czy ewentualnego opłacania czynszu. Zakup mieszkania pod wynajem nie musi przynosić zysków przez cały czas. Warto przygotować się na sytuację, w której nie mamy lokatorów i musimy pokrywać wszystkie wydatki samodzielnie. Rodzi to konieczność posiadania pewnej rezerwy finansowej. W przeciwnym wypadku może się zdarzyć, że nieprzewidziana sytuacja losowa zmusi nas do szybkiej sprzedaży mieszkania.

Jakie będzie odpowiednie mieszkanie pod wynajem?

Dochodowość wynajmu zależy w dużym stopniu od specyfiki naszego mieszkania. Jeśli będzie ono odpowiednio ulokowane i dobrze wyposażone, wówczas możemy liczyć na większe zyski z wynajmu. Przed zakupem warto uzbroić się w cierpliwość i szukać atrakcyjnej oferty. Połączenie atrakcyjnej ceny zakupu, dobrej lokalizacji i dobrego stanu mieszkania zapewni nam największe zyski oraz zmniejszy ryzyko inwestycyjne. Musimy mieć jednak świadomość, iż takie działania będą wymagały od nas czasu i cierpliwości.

Znacznie szybciej zakupimy mieszkanie korzystając z usług agencji nieruchomości. Agencje dysponują szeroką bazą ofert, mogą pomagać w negocjacji ceny oraz wskazać najatrakcyjniejsze oferty. Jednak ich prowizja jest dość wysoka i podnosi całkowity koszt inwestycji.

Skąd pozyskać środki finansowe na zakup mieszkania na wynajem?

Dotyczy to osób, które nie dysponują odpowiednią ilością własnej gotówki i potrzebują kredytu hipotecznego (najkorzystniejszego przy tego typu inwestycjach). Na początku należy porównać różne oferty banków. Można również skorzystać z pomocy pośrednika finansowego, który powinien wskazać nam najlepsze rozwiązanie. Warto pamiętać, iż wynagrodzenie pośrednika finansowego jest w pełni wypłacane przez banki. My sami nie musimy płacić za jego usługi ani złotówki. Przed podpisaniem umowy kredytu hipotecznego dokonajmy ponownej symulacji inwestycyjnej i upewnijmy się, że opłacanie rat nie będzie dla nas zbyt dużym obciążeniem. Niedostateczne wyliczenia przeprowadzone na tym etapie mogą się wiązać z późniejszymi problemami inwestycyjnymi.

Ważną inwestycją będzie także ubezpieczenie mieszkania. Jest to istotne nie tylko ze względu na formalności związane z bankiem. Ubezpieczenie mieszkania zmniejsza nasze ryzyko inwestycyjne i wydaje się być bardzo rozsądnym posunięciem.

Wiele mieszkań wymaga remontu lub wykończenia. Ceny tego przedsięwzięcia mogą dodatkowo podnieść koszty całej inwestycji. Jeśli chcemy zminimalizować ryzyko, dobrze będzie wykonać kosztorys remontowy z uwzględnieniem przynajmniej 10 procentowego zapasu finansowego.

Wynajmujemy nasze mieszkanie

Przed znalezieniem najemcy musimy zapoznać się z aktualnymi wymogami prawa oraz aktualną sytuacją rynkową. Im lepiej przygotujemy się do tego przedsięwzięcia, tym mniej błędów popełnimy. Znalezienie odpowiedniego najemcy może zająć nam nawet kilka miesięcy. Jednak nie jest to czynność, z którą trzeba się spieszyć.

Gdy znajdziemy już najemcę powinniśmy podpisać z nim umowę i uregulować kwestię podatków. Przejrzysta i dobrze sporządzona umowa może wybawić nas z wielu problemów związanych z lokatorami. Jeśli chcemy dodatkowo ograniczyć ryzyko, pomyślmy nad wprowadzeniem kaucji oraz ograniczeniem czasowym umowy. Najczęściej stosuje się umowy roczne z jedno lub dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. 30 dniowy okres wypowiedzenia jest dobrym zabezpieczeniem zarówno dla właściciela jak i najemcy mieszkania.

Podatki od wynajętego mieszkania

Za wynajem mieszkania zapłacimy podatek ryczałtowy w wysokości 8,5%. Dotyczy to wyłącznie osób prywatnych, jeżeli wynajmujemy mieszkanie w ramach działalności gospodarczej to nie unikniemy stawki liniowej 19% lub stawek 18 i 32% (w zależności od tego, w jaki sposób rozliczamy nasze wszystkie przychody z działalności).

Jeśli posiadasz mieszkania do wynajęcia i chcesz znaleźć nowych lokatorów, dodaj swoje oferty do ogólnopolskiego portalu wynajmujących wynajmij24.pl. Dzięki temu, całkowicie za darmo, dotrzesz ze swoimi ofertami do zainteresowanych klientów w całej Polsce.

Swoje oferty możesz dodać tu: https://wynajmij24.pl/login/rejestracja  

Dodaj swoją ofertę

Nie kupuj rzeczy na zawsze - wynajmij je na tyle czasu ile potrzebujesz za kilka % ich wartości.
Zaloguj się