Ten błąd powoduje, że umowa najmu okazjonalnego staje się nieważna

21 listopada 2022, 18:11

Już od dłuższego czasu możemy dostrzec w naszym kraju wzrost popularności najmu okazjonalnego. Ma to związek między innymi z niewydolnym systemem eksmisyjnym. Jednak pewne błędy mogą spowodować, że taka umowa będzie nieważna.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga m.in. notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Oprócz tego konieczne będzie również wskazanie mieszkania na wypadek eksmisji i złożenie oświadczenia przez właściciela lub najemcę takiego mieszkania (o ewentualnym przyjęciu eksmitowanego).

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie mówi jednak, jakie skutki będzie miał między innymi brak wspomnianego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.

Wydaje się, że w takiej sytuacji umowa najmu okazjonalnego pod względem eksmisji powinna być postrzegana jak zwykła umowa najmu. Umowa najmu okazjonalnego nie zapewnia właścicielowi eksmisyjnych korzyści również wtedy, gdy zapomni on zgłosić wynajem fiskusowi.

Już od dłuższego czasu możemy dostrzec w naszym kraju wzrost popularności najmu okazjonalnego. Ma to związek między innymi z niewydolnym systemem eksmisyjnym. Najem okazjonalny pozwala na przyspieszenie eksmisji niewypłacalnego lub uciążliwego lokatora (m.in. poprzez brak oceny przez sąd prawa do mieszkania socjalnego).

Wzrost popularności najmu okazjonalnego, niestety skutkuje również większą liczbą błędów popełnianych przez osoby, które nigdy wcześniej nie miały do czynienia z takim wariantem wynajmu.

Brak oświadczenia najemcy wynajmowanego mieszkania stanowi bardzo poważny błąd …

Umowa najmu okazjonalnego bez wątpienia jest bardziej korzystna dla właściciela mieszkania aniżeli analogiczna umowa dotycząca zwykłego najmu. Trzeba jednak pamiętać, że ustawodawca w zamian wymaga od stron takiej umowy dodatkowych formalności. W praktyce obowiązek spełnienia wymogów formalnych zwykle spoczywa na właścicielu mieszkania.

- Chodzi przede wszystkim o dopilnowanie, aby najemca podpisał notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i poprawnie wskazał lokal lub dom, do którego się przeprowadzi na wypadek eksmisji” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wymaganym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest również oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do mieszkania wskazanego jako miejsce wyprowadzki po eksmisji. We wspomnianym oświadczeniu właściciel lub najemca mieszkania potwierdza, że faktycznie jest w stanie przyjąć eksmitowanego lokatora. Na życzenie właściciela wynajmowanego mieszkania, takie oświadczenie powinno posiadać podpis notarialnie poświadczony.

- W ten sposób wynajmujący zabezpiecza się przed możliwością wskazania fikcyjnego lokum na wypadek eksmisji” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.


Błędy formalne mogą oznaczać de facto zmianę formy najmu


Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733), niestety nie mówi nam dokładnie, jaki skutek będzie miało niedopełnienie wymagań związanych z najmem okazjonalnym. Chodzi o odpowiedź na pytanie, czy umowa najmu okazjonalnego w takim przypadku jest nieważna.

- Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 roku (sygn. akt XV Ca 217/14) sugeruje, że w analizowanej sytuacji umowa najmu okazjonalnego będzie nadal ważna, ale trzeba ją traktować jak zwykłą umowę najmu z eksmisyjnego punktu widzenia - informuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W komentarzach do ustawy o ochronie praw lokatorów również możemy znaleźć stanowisko mówiące, że niedopełnienie obowiązków formalnych skutkuje przekształceniem najmu okazjonalnego w zwykły najem - co najmniej w kontekście zasad eksmisji (zobacz: K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, art. 19(a) oraz E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2021, ROZDZIAŁ 4 Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów).

Przekształcenie w zwykły wynajem mieszkania dotyczy też innej sytuacji

Właściciel mieszkania powinien pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego nie zapewni mu korzyści także wtedy, gdy nie doszło do terminowego zgłoszenia wynajmu fiskusowi. W ten sposób ustawodawca zmotywował właścicieli mieszkań wynajmowanych „okazjonalnie” do płacenia podatku PIT od czynszów.

Warto pamiętać, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje termin zgłoszenia wynoszący 14 dni od daty rozpoczęcia najmu okazjonalnego. Wspomniane zgłoszenie powinno zostać wykonane w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania właściciela lokalu. To ważna kwestia, ponieważ podatnicy dość często sugerują się adresem wynajmowanego „M”.

- Należy też wiedzieć, że najemca może domagać się, aby właściciel lokalu udokumentował swoje zgłoszenie wynajmu fiskusowi - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Przed podpisaniem pierwszej umowy najmu okazjonalnego warto pytać prawnika

Powyższe informacje sugerują, że przed podpisaniem swojej pierwszej umowy najmu okazjonalnego właściciel mieszkania powinien solidnie się dokształcić lub skorzystać z pomocy prawnika. Skutki niewiedzy mogą być bowiem przykre. Taka sama zasada dotyczy oczywiście najemcy. Musi on mieć świadomość, że umowa najmu okazjonalnego pozwala wynajmującemu na podnoszenie czynszu bez limitów obowiązujących w ramach zwykłego najmu. Poza tym „okazjonalny” najemca nie ma prawa do mieszkania socjalnego, a nawet pomieszczenia tymczasowego.

- Dlatego posiadanie pewnego lokum na wypadek eksmisji jest bardzo ważne - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Posiadasz mieszkania do wynajęcia? Dodaj teraz swoje ogłoszenia o wynajmie mieszkań całkowicie za darmo, bez żadnych opłat w portalu wynajmij24.pl.


Zobacz, jak to możesz szybko i łatwo zrobić: Jak dodać bezpłatne ogłoszenie w wynajmij24? 

 


Możliwość zamieszczania bezpłatnych ogłoszeń wynajmu 

W pierwszym, ogólnopolskim portalu wynajmij24.pl masz możliwość zamieszczenia szerokiej oferty dotyczącej swoich usług dotyczących wynajmu. Tu nie ogranicza Ciebie ilość znaków czy zdjęć. Piszesz swoje rozbudowane oferty, przedstawiasz swoje warunki najmu i zalety dotyczące skorzystania z Twojej oferty. Dodajesz tyle zdjęć, ile potrzebujesz. To Twoja oferta i tylko Ty decydujesz jak bardzo rozbudujesz swoje ogłoszenie by zachęcić klientów do skorzystania z niej.

Dzięki założeniu konta w pierwszym, ogólnopolskim portalu wynajmij24.pl masz możliwość, w każdej chwili edycji swojej oferty – możesz coś zmienić w opisie, dodać nowe informacje, zdjęcia itp. Edytujesz swoją ofertę w każdej chwili. Nic Ciebie nie ogranicza w tym zakresie.

Załóż swoje konto w portalu wynajmij24.pl już teraz i zacznij wystawiać swoje oferty.

https://wynajmij24.pl/login/rejestracja

Dodaj swoją ofertę

Nie kupuj rzeczy na zawsze - wynajmij je na tyle czasu ile potrzebujesz za kilka % ich wartości.
Zaloguj się